Zniesienie współwłasności nieruchomości przy braku zgody.

Kilka lat temu zakupiliśmy wraz ze znajomym działkę w Ł., niezabudowany plac. Działka jest naszą własnością po 1/2. Planowaliśmy założyć działalność w formie spółki i prowadzić tam parking strzeżony. Planu niestety nigdy nie udało wprowadzić się w życie, mimo upływu lat nie podjęliśmy żadnych kroków celem realizacji naszego przedsięwzięcia. Ja awansowałem w firmie, w której byłem zatrudniony, znajomy za pracą przeniósł się do innego miasta. W chwili obecnej działka nie ma dla mnie żadnej przydatności, równocześnie trzeba płacić od niej dość wysoki podatek. Przydałby mi się zresztą pieniądze z jej sprzedaży. Proponowałem znajomemu wspólną sprzedaż nieruchomości, nie zgodził się, uważa, że to świetna lokata kapitału. Zagroziłem, że jeżeli nie zmieni zdania to zażądam przed sądem by wykupił moją część. W odpowiedzi stwierdził, że nigdy nie zgodzi się na zniesienie współwłasności. Czy mój niedoszły partner biznesowy może faktycznie zablokować zniesienie współwłasności? Czy mogę go zmusić do wykupienia mojego udziału? Ewentualnie, czy mogę sprzedać swój udział nie pytając go o zgodę?

Nasza odpowiedź:

Współwłasność w częściach ułamkowych, która występuje w opisanym przez Pana przypadku, ma co do zasady charakter tymczasowy (choć owa tymczasowość może "przeciągnąć się" i na dziesiątki lat). Zgodnie bowiem z przepisem art. 210 par. 1 Kodeksu cywilnego - każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Wskazane uprawnienie nie ulega przedawnieniu, wyłączyć można je tylko przez czynność prawną (umowę między współwłaścicielami) i to na czas nie dłuższy niż pięć lat (z możliwością przedłużenia). Inne wyłączenia - co do współwłasności, z którą mamy do czynienia w niniejszym przypadku - nie występują. 

Zniesienie współwłasności dokonywane jest w drodze umowy (w przypadku nieruchomości - zawartej w formie aktu notarialnego) albo w drodze orzeczenia sądu (postanowienia wydawanego w postępowaniu nieprocesowym).

W toku postępowania o zniesienie współwłasności sąd powinien przede wszystkim nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału, wskazując im sposoby mogące do tego doprowadzić. W braku zgodnego stanowiska - w pierwszej kolejności należy rozważyć i zastosować podział fizyczny rzeczy między współwłaścicielami (z zastosowaniem ewentualnych dopłat dla wyrównania wartości poszczególnych udziałów). 

Co oczywiste - nie każdą rzecz da się podzielić (technicznie ujmuje się to następująco: podział fizyczny jest wyłączony w przypadku jego sprzeczności z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, a także gdyby pociągał za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości). W takiej sytuacji sąd może przyznać dzieloną rzecz jednemu z współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych (na wyraźne żądanie możliwe jest też przyznanie rzeczy na dalszą współwłasność niektórym z dotychczasowych współwłaścicieli za spłatą pozostałych), ewentualnie - orzec o tzw. podziale cywilnym rzeczy tj. o jej sprzedaży stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (w drodze licytacji).

Co jednak ważne w kontekście padającego na wstępie pytania - w świetle ugruntowanych poglądów przedstawicieli doktryny prawa, a także orzecznictwa sądów powszechnych i Sądu Najwyższego - sąd nie może, w ramach drugiego z przedstawionych sposobów zniesienia współwłasności, narzucić współwłaścicielowi przejęcia na wyłączną własność całej rzeczy za spłatą. Tylko sam współwłaściciel może bowiem zadecydować o tym, czy jest zainteresowany nabyciem rzeczy o określonej wartości w całości, przy uwzględnieniu jego własnej sytuacji materialnej i osobistej, ale również i preferencji co do angażowania środków finansowych.

Natomiast zgodnie z przepisem art. 198 Kodeksu cywilnego - każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. 

Przechodząc na grunt opisanego przez Pana przypadku, w świetle powyższego stwierdzić należy, co następuje.

Ma Pan prawo do żądania zniesienia współwłasności wspólnej działki, prawo to nie jest w żaden sposób wyłączone czy też ograniczone. Pana znajomy nie będzie zatem mógł "zablokować" stosownego sądowego działu nieruchomości. 

Niestety równocześnie, i to nawet w postępowaniu sądowym, nie ma Pan możliwości wymuszenia na znajomym przejęcia całej działki ze spłatą na Pana rzecz. Może Pan oczywiście zaproponować taki sposób zniesienia współwłasności, decyzja należeć będzie jednak do Pana znajomego, który nie musi jej nawet w żaden sposób uzasadniać.

W przypadku braku zgodnego stanowiska, sąd w pierwszej kolejności rozważy podział fizyczny nieruchomości (Pana opis zawiera zbyt mało danych, które pozwalałby na ustalenie możliwości zniesienia współwłasności w ten sposób), następnie, gdyby stwierdził brak możliwości jego przeprowadzenia, w grę wejdą stosownie do okoliczności - przyznanie nieruchomości na rzecz jednego z Panów za spłatą albo sprzedaż licytacyjna. Podkreślę, że Pan również może nie zgodzić się na przyjęcie określonej części nieruchomości wskutek podziału fizycznego czy przyznanie Panu całości nieruchomości za spłatą.

Natomiast co do sprzedaży wyłącznie Pana udziału w nieruchomości - taka możliwość wynika wprost z przywołanego przepisu Kodeksu cywilnego. Nie musi uzyskiwać Pan zgody współwłaściciela. Proszę jednak pamiętać, że w praktyce znalezienie kupca wyłącznie na udział w prawie własności działki jest trudne.