Brak zgody spadkobiercy na dział spadku.

Moja mama zmarła w zeszłym roku. Umierając była wdową, miała czwórkę dzieci tj. mnie i moje rodzeństwo. Nie było testamentu, nasze wspólne i równe dziedziczenie było oczywiste. W spadku zostawiła nieruchomość: dom położony na obrzeżach naszego rodzinnego miasta wraz z niewielką działką. Odziedziczyła go zresztą z kolei po swoim ojcu. Po śmierci mamy wraz z rodzeństwem ustaliliśmy dalsze losy nieruchomości, miała ona zostać sprzedana przez nas wszystkich razem kupującemu, który zaoferuje najbardziej korzystną cenę. Uzyskaliśmy u notariusza poświadczenie dziedziczenia i... wtedy zaczęły się problemy. Jeden z braci, mieszkający zresztą na nieruchomości, stwierdził, iż zmienił zdanie i nie ma zamiaru jej sprzedawać, nie zgodzi się też na jakąkolwiek zapłatę dla nas w zamian za przejęcie tego majątku (mimo, że posiada wystarczające pieniądze). Według niego ma zostać tak jak jest. Czy możemy, wobec sprzeciwu brata, zrobić cokolwiek by podzielić spadek po naszej mamie? Jesteśmy gotowi spłacić brata z jego udziału, ew. oddać mu całość nieruchomości za uczciwą cenę. 

Nasza odpowiedź:

W Państwa sytuacji należy złożyć do właściwego sądu wniosek o dział spadku. W ramach wniosku należy w szczególności oznaczyć preferowany przez Państwa sposób podziału pozostawionego przez mamę majątku (nieruchomości). Brat nie będzie miał możliwości zablokowania postępowania, sąd, choć może zająć to trochę czasu, rozwiąże Państwa problem.

Ale po kolei.

Jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych (z zastrzeżeniem pewnych wyjątków). Każdy spadkobierca może, za zgodą pozostałych spadkobierców, rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące sprzeciwiającemu się spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku.

A więc - tak - przy zgodzie wszystkich spadkobierców mogliście wspólnie sprzedać nieruchomość (a właściwie - każdy z Was mógł sprzedać przysługujący mu udział w nieruchomości) bez dokonywania wcześniejszego działu spadku. W opisanej, aktualnej sytuacji - co prawda nadal można rozważać sprzedaż tylko części udziałów (bez sprzeciwiającego się brata) - problem polega jednak na tym, że znalezienie kupca w takim przypadku będzie w praktyce bardzo trudne.

Idąc dalej.

Dział spadku może, po pierwsze, nastąpić na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami. Jeżeli do spadku należy nieruchomość, umowa o dział powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Ta możliwość, ze względu na opór ze strony jednego z braci, nie wchodzi niestety w Państwa przypadku w grę. Szkoda, bo to najtańsza i zapewniająca najpełniejszą realizację woli spadkobierców, forma działku spadku. 
 
I wreszcie. 

Dział spadku może nastąpić także na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców. Sądowy dział spadku powinien obejmować cały spadek. 

Jak dzielić?

W Państwa przypadku, gdy nieruchomość wyczerpuje cały spadek, możemy mówić o następujących sposobach działu:

• przez podział ("fizyczny") nieruchomości, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości; wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne, poszczególne części gruntu można zaś obciążyć potrzebnymi służebnościami gruntowymi;
• gdy podział okaże się niemożliwy - nieruchomość może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych; na żądanie dwóch lub więcej spadkobierców sąd może wydzielić im schedy spadkowe w taki sposób, że przyzna im nieruchomość jako współwłasność w określonych częściach ułamkowych;
• w ostateczności - nieruchomość może zostać sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

W przypadku ustalenia dopłat lub spłat, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a gdy zaistnieje taka potrzeba - także sposób zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.

Co wybrać?

Ponieważ w Pana wiadomości brak szczegółowej charakterystyki nieruchomości - trudno ocenić możliwość skorzystania z pierwszej opcji. Zabudowa jednym domem i niewielka powierzchnia nieruchomości mogą uniemożliwiać podział fizyczny. 

Opcja trzecia stosowana jest w ostateczności. Musicie zdawać sobie Państwo sprawę, iż wiąże się ona z dodatkowymi kosztami, jest czasochłonna, nie macie Państwo również wpływu na cenę nieruchomości.

Optymalna zdaje się być zatem opcja druga, zwłaszcza, że deklarujecie Państwo wolę "przejęcia" udziału brata. Musicie jednak Państwo pamiętać, że ew. sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od działu spadku będzie powodować, w zakresie ww. udziału, obowiązek zapłaty PIT.

Na szczęście nie musicie Państwo podejmować decyzji natychmiast. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu.

Opłata od wniosku wyniesie 500 złotych, sprawa rozpoznana zostanie w trybie nieprocesu, do wniosku należy w szczególności załączyć akt poświadczenia dziedziczenia oraz dowód (odpis księgi wieczystej) przynależności nieruchomości do spadku.